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作者|陈盼盼
编辑|吴亚
随着母公司保利发展能做到行业第一,市场热议,保利物业是不是也要拿个行业第一?
对此,保利物业董事长吴兰玉回应称,“这会给我们很大压力,因为母公司第一,也要求我们身份要匹配。但是我们不想只追求一流的规模,而希望通过追求一流的竞争力,提高财务报表上的盈利能力。”
8月22日,保利物业发布的2023年中期业绩报告显示,保利物业实现收入71.41亿元,同比增10.7%;毛利15.11亿元,同比增15.8%,归属股东净利润7.63亿元,同比增21.5%,营收、利润双增。
截至2023年6月末,保利物业合同面积达8.4亿平方米,同比增长15%,其利润增长高于规模增长。
此外,大物业战略加速落地。报告期内,保利物业在公共物业领域深耕城镇景区、高校及教研物业、轨道及交通物业三大优势业态,新签约合同金额占公共及其他物业的比例达约51.7%。
但公共服务项目拓展加速的同时,也提高了回款风险。截至6月末,保利物业贸易应收款较 2022 年末增加7亿元至29.6 亿元。
新签约单年合同金额占比达80.8%
营收是所有利润的基础。
上半年,保利物业实现收入71.41亿元,同比增10.7%。具体来看,物业管理服务业务依然是保利物业主力,上半年实现48.18亿元,同比21.8%,在总收入中占比约67.5%。同时,非业主增值服务收入、社区增值服务收入较去年同期出现下滑,分别下降3.8%、9.3%。
物业管理服务收入的增加,得益于保利物业规模增长。截至6月末,保利物业合同面积8.4亿平方米,同比增长15.1%;在管面积6.5亿平方米,同比增长24.5%,项目数增至2230个。
保利物业方面认为,规模持续增长受益于两方面。一是大股东保利发展带来的业务增量。2023年上半年,保利物业来自保利系统内新增在管项目数达76个,较去年同期提高65%。
二是持续提升市场竞争力,积极拓展第三方项目。具体来看,上半年,保利物业来自第三方的合同管理面积、在管面积约分别增长同比15.1%、24%,占总合约、在管面积提高至61.7%、63.3%。同时,来自第三方物业管理服务的收入约为19.69亿元,同比增长约32.4%,占总物业管理服务收入的40.9%,同比提高约3.3个百分点。
此外,在拓展项目质量上,保利物业选择跟随母公司脚步:聚焦核心城市、核心业态与优质资源的深耕。报告期内,保利物业聚焦重点48城拓展,新签约单年合同金额占比达约80.8%。
聚焦高能级城市的一大好处就是,物业管理单价同步提高。东吴证券指出,2023年上半年新签约第三方项目的单年合同金额达12.9亿元,其中一二线城市占比72.5%,同比提升8.4个百分点。“受益于新项目定价标准的提升,公司平均物业管理费单价同比增加0.04元/平/月至2.29元/平/月。”
利润增速超过规模增长
再看利润,上半年,保利物业实现毛利15.11亿元,同比增15.8%;归属股东净利润7.63亿元,同比增21.5%。
与合同面积规模增长15%比较,保利物业归母净利润增速超过了规模增速。这在同行业受母公司拖累,业绩增速向下趋势的大背景下十分难得。
具体来看,保利物业上半年毛利率为21.2%,较去年同期增长0.9个百分点,三大主营业务毛利率均呈上升趋势,其中社区增值服务的毛利率达到38.1%,同比提升6.2个百分点。
近年来,社区增值服务凭借高毛利率成为物业公司眼中新的增长级,而高毛利的酒水零售成了物企的“新生意”。
搜狐财经此前报道,2021年初,保利物业便与泸州老窖展开合作,推出名酒进社区。今年以来,保利物业销售平台“和院优品”,售卖的白酒名酒品牌包括泸州老窖、洋河股份、五粮液等十余种。
而和院优品卖酒就属于保利物业社区增值服务板块里的社区零售。今年7月4日,茅台时空还发布消息,保利物业推出三款茅台酒,其中飞天茅台53度500ML,售价3050元/瓶。
除了社区增值业务毛利率的提高,保利物业利润增长还受益于提质增效。平安证券指出,保利物业提质增效效果初显,上半年管理费用率同比下滑0.8pct,带动毛利率、净利率稳中有升至21.2%、10.9%。
对于2023年全年业绩,保利物业总经理姚玉成2023年中期业绩会上表示,“有信心完成全年业绩指标,预计公司规模和净利润实现约20%的同比增速。”
公共服务项目存在回款风险
对于保利物业未来业绩增长点,吴兰玉在今年6月公开表示,一方面是公共服务;另一方面来源于国资服务。“从我们自己的角度来看,公共服务、国资服务这个业绩增速,远远大于房地产服务。”
2019年,保利物业发布大物业战略,即全局物业、全业态物业、全价值物业、全技术物业和全民物业。其中,公共服务是其大物业的主要发力方向之一。
今年上半年,大物业战略加速落地,保利物业在公共物业领域深耕城镇景区、高校及教研物业、轨道及交通物业三大优势业态,新签约合同金额佔公共及其他物业的比例达约51.7%。
“公服项目业态收入同比增长了30%以上。”保利物业管理层在业绩会上介绍。
不过,公告服务业态收入增长的同时,也提高了保利物业回款风险。中报显示,截至今年6月末,保利物业贸易应收款项及应收票据约为29.6亿元,较于2022增加7亿元。
对此,保利物业在中报中解释称:“主要由于本集团在管面积的扩大及项目数量的增加,贸易应收款增加;及公共服务项目的物业管理服务收入占比提升,且受到信贷期的影响,贸易应收款项余额增加。”
此外,保利物业管理层还在业绩会上进一步回应称,“由于公服项目一般在合同里自带1-3个月的合同账期,其正常的回款周期长于住宅和商办。所以受上半年受公服收入占比提升的影响,物业板块的当期回款率是略有下降的,当前公服应收余额和去年同期相比也有一定增长。
针对公共服务项目的回款表现,保利物业管理层通过管理手段,提供回款率。
据介绍,今年上半年,保利物业编制了应收款管理的体系,针对每个业态,每个客户类型都从立项到合同签订到进场到应收生成到催收,各个阶段分别制定了岗位的固定动作,催收的方案,还有激励的政策等。
“源头上,也在外拓项目的前端把关,控制审核的标准,提高项目的拓展承接的质量,避免回款的风险过大信用等级过低的项目获取。”保利物业管理层在业绩会上如是表示。