北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

(资料图片)

我有三套房，现在考虑的是调整配置的问题。三套都在通州，一套三居自住，两套一居出租，三居的不想动，两套一居都价值170万左右，但租金收入才2000多，感觉很不划算，比存银行低多了。

所以考虑卖掉一套或两套都卖，换成寰球影城附近的公寓，这样不仅面积能增加很多，房租也大幅上涨，如果能做成民宿的话收益将更高。只是现在考虑不知道公寓将来的前景如何，升值和租金情况将会怎样？

A：

1、170万的住宅租金2000多，不算太低，北京近郊大多都这样儿。换成公寓，同等价值的基本都是翻一番，估计得5000左右了，租金确实很划算。

2、但有个问题估计你没考虑，就是这么划算的生意，别人为什么都没想到啊？还是说别人也想到了，只是都不愿意换？要知道北京有接近800万套住宅，其中有250万套是出租房，而公寓顶多也就百万套，那这200多万业主们都不想提升租金收入吗？

或者换个思考角度，正是因为他们不愿意换成公寓，所以才导致公寓的价格低，毕竟商品价格是由供需关系决定的，想要的人少价格才涨不上去。

3、所以未来怎样我也不好预测，只能说到目前为止是没多少人看好公寓的升值的，哪怕是明知道租金高也不愿意卖，更不愿意换。我也不看好，除非政府出台鼓励政策，否则不会逆转趋势。但政府大概率是不会鼓励的，不继续打压就是好事儿。

至于租金情况倒好说，如果政府不出台限制租赁的政策，比如不许住宿只许办公什么的，那租金不会有多大变化，就是市场价，只要物业维护到位的话也不会走低。

仅供参考。

二

Q:

就目前家里的情况，小红庙一个老破小，朝阳盛和家园的塔楼，还有问题想咨询下章哥的意见：1、先把朝阳的盛和家园置换到一个升值空间更好的地方，这几年盛和的房没怎么涨。周围的竞品（欧陆经典、光大名筑等）太多，从投资升值的角度看，平级置换（700w出头），不加钱，您有什么推荐的区域或者小区吗，您看有这个折腾的必要吗 ？

2、或者是现在都先不动，等在25年左右，过了入学高峰之前，两套都卖掉，换一个广外次新，三居室或者再看情况？这样老二的学区没有得到升级。

A：

1、平级置换那就看置换成本了，主要就是契税+中介费，得能在几年内靠多出来的升值或租金挣回来才划算。一般来说置换是从较差地段换到好地段儿那怎么都值，比如远郊老破小换到市区，不考虑税费都行。但小营这谈不上弱，只是产品不太受追捧而已，平级置换的意义不大。

这让中介给算算成本吧，然后如果要换的话看新北苑望京来广营等板块，这些年都相对强势。

2、现在不动，过了高峰期之后再全换成学区房，图什么呢？人口出生率是确定性下降的，非得跟大趋势对赌，那就看运气了呗。这没建议，看自己的投资偏好和胆量了，富贵险中求。

仅供参考。

三

Q:

刚需首套，一个是南邵招商都会湾的次新房，今年十一月满二（可以等），一个是北七家的橡树湾期房，25年交房。两者距离地铁都是一公里以上，目前地图上看橡树湾更远。我和对象都是对地铁需求很大的人，我在南邵上班，未来可能换工作也可能不换，不确定性很大。他在奥体附近。

现在两人不知道买哪个好：两个都临街，招商一楼有底商，橡树湾没有，橡树湾北卧临北清路，据说那里要修高架，现在也只能看沙盘不知道未来到底怎么样。买招商会少贷50万，压力没那么大。考虑到招商距离市区比较远，以后可能会置换，但是目前这一块还是没什么人和商业，也不知道未来怎么是否容易置换。想咨询您一下从你的角度来说，您觉得哪一块会比较好？

A：

1、这我可不好建议，好多年不卖房了对新楼盘不熟，北清橡树湾我都没去过，高铁规划更不知道了。

2、在不看具体楼盘的情况下，从地段儿讲是首选南邵，次选北七家。但其实我也不敢说未来会怎样，只能说之前这些年是南邵占优的。到目前为止，北七家这么多的小区中只有少数几个没落后，都是地铁旁边还离产业区近的，比如17号线沿线的次新房，比如未来城市什么的，西边的偏弱。但具体到项目的我实在不熟，不敢说什么。

3、或者这么说吧，单从保值来说，图个稳妥就买都会湾的，愿意承担点儿风险再看北清橡树湾的。另外尽量别买临街的，多数都算硬伤，未必影响保值，但出手时挂牌期长。

仅供参考。

四

Q:

关于西城学区房的问题，孩子27年上小学，想在西城德胜购置一套学区房。目前看了一套五路通北街三号院房本51平米，有加盖面积，820万，对口五路通小学。

目前咨询的问题有三个

1：家里父母比较着急，想着买完踏实，但我跟我老公一直觉得27年入学现在不用着急买，您觉得现在可以入手吗？

2：这个小区以后出手的话好出吗？

3：全款可以800万左右，有其他德胜地区值得推荐的学校或者小区吗？

A：

1、常规建议是如果资金已经准备到位那就提前买，置换的话如果卖房后增加的预算多（包括贷款）也提前买，房子大概率比现金保值。而如果只是平级置换或增加的不多，那就没必要着急，等两年过了高峰期再看情况，政策年年变，到时候或许有更多的选择。

2、是否好出手看价格，只要价格不太高就都好出手。不过这预算在德胜只能是占坑儿房，一楼的多数都挂牌期长。而且考虑好这加盖问题，一旦赶上维护的话就得拆除，街道要较真的话也得拆，北京拆了可不少小区的违建了。

3、考虑好，今年是入学最高峰，哪儿的溢价都高。德胜虽然连着两年全部出区降了一些溢价，那占坑儿房也在40%左右呢。

仅供参考。

五

Q:

源屋曲，万和世家。看起来环境和户型都不错，怎么价格比朗琴园差不少呢，是因为啥呀？

A：

1、差不少？我没觉得有多大差距啊，都是正常价格。有差距也是正常的，朗琴园的规模大，另两个小区都500户左右吧，算小型社区，价格走势一般都略弱。主要是物业的盈利能力不太强，年头儿长了的话都受影响。

2、其他应该没什么，尤其万和世家，我还真没注意价格低，应该比朗琴园还高呢。当然前些年贵的比例更高，但现在保持的也说得过去。这我还真不了解，帮不上忙。

仅供参考。

六

Q:

我有两套环京的房子，固安和香河，都是2016年买的，到目前为止都没赚，租金也上不去。现在业主们在群里争论的很激烈，是否应该持有还是卖掉，您支持哪一方？理由是什么？

如果继续持有的话您认为今年会是什么行情？下一步应该怎么操作？什么时候置换到北京合适？只是资金套现的话不多，最多100多万。

A：

1、我支持房住不炒，理由是房子本来就是用来住的。如果连租都不好租，那就说明没多少人愿意来居住，所以价格上不去，毕竟商品价格是供需关系决定的。

2、今年会什么行情？我对环京都不熟，不敢预测。只能说北京市区是没什么下跌空间的，在信贷如此宽松的境况下有小幅上涨的可能。环京还是看租售比吧，如果板块平均值在1000左右就还说得过去，说明没什么水分了。如果在1000以上就说明板块还是比较偏远，人气不足。

3、下一步怎么操作？这听着像要炒房，太专业了，我不懂。

4、什么时候换到北京都合适，房子是用来住的，自己有居住需求就应该换，投资的话也得换到居住需求大的地段儿。资金这我也看不太懂，自己做预算吧。

仅供参考。

随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！