在2023年的8月21号，央行授权全国银行业拆借中心公布的最新贷款利率，其中一年期的贷款利率向下浮动10个基点，0.1%，备受社会期待的5年期的房贷利率却纹丝不动，仍然是4.2%大，大出乎了市场的预料。

为什么5年期的房贷利率这次没有调整？如果站在银行业的角度容易理解，因为银行业到底息差的空间还有多大？从稳健经营的角度，恐怕银行业再次降低房贷利率还没有做好准备。

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站在房地产整个行业债务来看，有比5年期的房贷利率下降更重要的一些政策工具还没有落地、仍在路上，它们的影响比房贷利率的下降恐怕要更大的多。

比方说第一个我们进入到2023年的8月份看到，房地产这个行业里的龙头房企不断出现了继续信贷违约的现象，像碧桂园、远洋地产、 Soho中国，这都是在房地产行业里面可圈可点的龙头企业。

如果说从国家层面没有一种能够止住这样的风险继续爆发的系统性的方案，恐怕在下个月保不齐就是红桂圆黄桂圆了。

如果说房地产龙头房企不断爆雷，就意味着烂尾楼会越来越多，因为即使那些有购房计划的家庭恐怕来购买期房，心里边也会有顾虑。

要扭转整个房地产行业的悲观预期，在我看来恐怕没有比止住当前不断风险暴雷的现象更重要的了。

第二个就是限购，虽然从2022年5月份以来，为了稳住房地产出台了一系列的政策举措，但是我们发现在全国包括一线城市北上广深和部分的二线核心城市在内的大约有20个城市在内，今天仍然实行了严格的限购政策，当然还包括海南这些限购的政策直接剥夺了有一部分购房人群的购房资格。

一方面我们出台其他刺激性的政策，另外直接剥夺了一部分人进入到市场来购房，在我看来政策的左右手互搏至少对一线城市和二线的核心城市来说是迫切需要改变的，比5年期房贷利率更重要的一些政策的空间。

第三个就是首付款的比例，虽然说今天像三四线城市，也包括大部分的二线城市，首套房的首付款比例已经降到了20%，但不要忘了今天在一线城市和部分热点的二线城市里面，像二套房贷的利率仍然还动辄百分之四五十甚至百分之六七十、百分之七八十。

如果这么高的首付款比例，就意味着对那些改善性需求的家庭来说这个门槛就太高了，如果离开了改善性需求这些家庭来参与的话，只靠刚需的群体想扭转当前房地产整个行业里边对未来的悲观预期，恐怕难以实现，这是第三个。

第四个就是认房不认贷，虽然从7月24号住建部的座谈会以来政策备受期待，但一个月时间过去了，仍然迟迟没有落地。

认房不认贷如果这个政策要如果真是落地的话，至少在15个核心城市里面都会产生实质性的影响，意味着那些改善性需求有一部分家庭不论是首付款的比例还是房贷利率都会比之前有明显的下降，但是这个政策迟迟没有落地。

最后一个就是存量房贷利率的调整，从7月24号住建部的会议也谈到了，说要优化这一些存量房贷的利率，根据新的情况不排除会继续有所调整，但是迟迟一个月时间过去了，我们看到什么还没有发生。

存量房贷利率既涉及到整个社会的购买力，又影响到从2017年到2022年这一部分存量购房家庭的比方说二套房改善性需求的空间，不论是二套房的购买还是他们对整个社会的消费能力，降低存量房贷利率其实都是很有意义的。

因为在2017年到2022年期间，不论是首套房还是二套房，这一些房贷利率都比当时的房贷基准利率要上浮了少则50个基点多则甚至120个基点，如果能够合理下浮，降低他们的每个月的支出，不论对消费还是对整个房地产，在我看来都是要影响比5年期的房贷利率调整更大的一件事情。

当然了您可能会问说以上这些政策似乎和四五线城市关系不大，主要是涉及到一二线城市，的的确确在我看来，新一轮扭转整个社会对房地产的悲观预期的主要抓手也是在一二线城市里边，如果一二线城市的悲观预期还不能扭转的话，恐怕四五线城市出台什么样的政策作用都更是有限的。

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