透视龙湖式高质量发展房企样本

中新经纬8月23日电当“市场供求关系发生重大变化”上升为上层论断，房地产行业内也由上及下产生多条新共识。

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其中重要的一条是，在从增量时代转向存量时代的现阶段进程中，房企精细化运营将更为关键；进一步地，走出一个长达十余年的高杠杆高增长、规模化模式后，新老模式交战正酣，房地产行业的下一个主流发展模式将更多转变为生存中求“稳健”。

这条认知，正以“阵痛”的形式敦促业内企业致力于打造长期的商业模式和核心能力。

一年前，龙湖集团创始人吴亚军在投资会上直白表示“定战略前先想生死”；距离万科公开发出“活下去”的信号，也已经过了五年之久。这期间，万众瞩目下，房地产行业发生剧变，进入深度调整期。

现在看来，也许就连行业的直接参与者们也没有料想到，这个周期竟如此之长、如此之烈——据悉，在走过了日子尤其难过的2022年后，目前约有近80家A股及港股房企披露了2023年上半年业绩预告，其中有超过6成房企预计亏损，累计总亏损额超千亿元。

但在一片业绩预亏之中，8月18日，龙湖集团披露了行业首份中期业绩。报告期内，龙湖实现合同销售额985.2亿元；实现股东应占溢利80.6亿元，较去年同期增长7.73%；营业收入达620亿元，其中由运营及服务业务组成的经营性收入约122亿元，保持两位数增长，并开始占据更高的利润占比。

业内经营艰难与信心匮乏交相“鸣奏”，龙湖这份穿越周期的成绩单，在预示着企业守住了自身安全线之余，显然蕴涵着更深层次的激励意义，即眼下业内正在经历的难熬的局面，是可以被突破的。

那么进一步往下深究，为什么偏偏是龙湖？

这场业绩会同样给出了答案。业内人士评价，“在新的市场环境下，龙湖已成为了一个契合时代的企业样本”。在这个样本里，可见房企“活下去”的法则，及一个创新的、可持续的高质量发展模式。

逻辑：高质量发展之“变”

有一个广泛的认知是，创新是存量时代的最大增量。

在龙湖披露的信息里，可以看到这家企业通过主动求变来应对行业变革的深刻影响——

如龙湖集团董事长兼CEO陈序平所言，行业告别高杠杆发展模式，不再以负债规模的增加驱动资产规模的增长以及销售的增长，要降负债并提升资产质量，“分子减少，分母变强”才能实现高质量发展。

因此，龙湖的高质量发展模式有四个关键词：低杠杆、低成本、强运营、正现金流，对应控负债与战略转型两个方面，最后实现“开发、运营、服务三大业务板块组合完之后，让企业保持在比较高ROE(净资产收益率)的情况下，不再依靠负债规模的增加去驱动资产规模和销售的增长”。

进一步来看，在负债方面，财报数据显示，报告期内，龙湖净负债率为57.2%，现金短债比为1.96，剔除预收款的资产负债率61.9%，创近五年新低，并连续七年满足“三道红线”要求，一系列指标均维持行业内的较高水准。

“三道红线”全绿，意味着即使是在当下极为恶劣的融资环境下，龙湖仍可以增加有息负债。但龙湖还是选择了一条相反的路：陈序平表示，龙湖有息负债总额不再增加。

与此同时，龙湖不断优化债务结构以使整个债务结构更加健康，进而提升并保护公司经营盘面的安全度。

外币借款保持较低占比，债务账期增加为此提供佐证：报告期内，龙湖总借贷中约78.4%以人民币计值，21.6%以外币计值，其中97%的境外债已做掉期处理；平均贷款年限为从6.28年增长到7.19年，贷款年限持续延长，长短债配比更加合理。

再往下延伸，在降低负债的另一面，集团的经营性业务必须能够提供正现金流。陈序平表示，它不只是航道要为正，还要保持扣减每年给股东分红之后为正。这就给龙湖自己提出了更高的要求。

2023年上半年，龙湖经营性业务收入及利润正按照此前既定的占比比例不断提升，结构更加优化。而其122亿元、同比增长10.4%的经营性收入意味着，在地产开发业务疲软的状态下，该类业务不再只是“锦上添花”，而是可以承担有效熨平周期风险的重任：正是得益于运营及服务业务的稳步增长及运营效率的提升，集团整体毛利率进一步修复，毛利额达到139亿元，毛利率提升至22.4%。

在龙湖高层的规划中，持续提升资产质量也是其打造高质量发展模式的关键一招。龙湖集团执行董事、高级副总裁兼地产航道总经理张旭忠透露，龙湖上半年在14个重点城市拿地新增货值600亿左右，未来也将主要布局一二线城市，密切关注政策变化，持续把握优质投资机会，在高能级城市获取土地，做好发展与安全的平衡。

底线：高质量发展之“不变”

诚然如上文所言，龙湖的主动性战略求变撑起了其关于高质量发展的新命题。但不可否认的是，有一些朴素的理念和路径自始至终都可以被不断变化的市场证实。对于企业而言，这自然而然发展成他们长久坚持的原则与底线。

安全之于龙湖，就是底线思维所在。这也是龙湖集团CFO赵轶认为龙湖能够始终如一、穿越周期保持稳健活下去的原因。

在高杠杆撬动规模的时代，龙湖总是被冠以“保守”的标签。早在三年前，龙湖就提出降负债的管理策略，持续压降有息负债规模，保持企业发展的“安全度”；现阶段，龙湖的整体债务规模稳中有降，结构持续优化，外债占比持续压降。

时至今日，当身处债务违约的窘境，不知龙湖的这些同行们是否已经在反思曾经的激进？

正如陈序平所言：“公司始终将安全性放于一切发展的首位，以战略定力和余量思维应对周期的不确定性”，龙湖似乎一直偏爱长期主义，始终坚定并强调要靠原则、靠底线思维走下去。即使在发展过程中曾经历两次剧烈波动的行业周期，稳健的财务策略也并未被扰动。

前不久，业内有房企陷入流动性困境被推向舆论中心，已有多家房企公开违约，其中不乏央国企。

反观龙湖，在发半年报前不到50天的时间里，累计偿还了共计83.7亿元公司债。赵轶在业绩会上也表示，目前集团2023年基本已无到期债券，仅余11月到期的1.19亿元公司债。

此外，据了解，将于2024年1月到期的港币银团贷款，龙湖也已经提前偿还72亿港元，并计划在年内全部提前偿还剩余部分。截至2026年底，龙湖亦无境外到期债券。

得益于稳健的财务盘面和安全的债务结构，截至目前，境内外评级机构给予龙湖标普(BBB-)、穆迪(Baa2)、惠誉(BBB)、中诚信(AAA)、新世纪(AAA)的评级，龙湖继续保持境内外“全投资级”评级，并成为今年首个获国际评级机构惠誉上调展望的内房上市公司。

“全投资级”，意味着财务指标安全、盈利模式受机构认可。三大国际评级机构之一的标普近日就明确表示，龙湖凭借稳健均衡的组合抵御房地产市场持续疲软。在其最新发布评级报告中，标普分析认为，一方面，投资性物业为龙湖提供稳定的现金流入和融资；另一方面，公司债务结构管理优秀，流动性充足、并拥有坚定的执行力。