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文 |宋虹姗

编辑 |岳嘉

(资料图片仅供参考)

创始人夫妇辞任管理职务后，SOHO中国走向了违约的边缘。

潘石屹、张欣夫妇最近一次露面还是在2021年的美国网球公开赛上，当时二人向美国黑石集团出售SOHO中国的交易告吹。目前，张欣的微博IP地址仍为美国，半个月前，她在微博宣布已经投身电影行业，创办一家电影制作公司，其中三部电影还入选了多伦多电影节。

夫妻二人的微博，已经有半年之久没有出现与SOHO中国相关的内容。

8月18日，SOHO中国（0410.HK)发布2023年度中期业绩，发出可能出现债务交叉违约的预警。

同时，受到写字楼市场低迷的影响，公司的净利润同比跌超九成。

营收小幅下降 净利润大幅下滑

中期业绩报告中披露，截至2023年6月30日，SOHO中国的营业收入约8.215亿元，2022年同期为8.96亿元；同时，公司归属于母公司股东净利润人民币1361.3万元，同比下降92.86%。

SOHO中国表示，宏观经济环境疲弱拖累写字楼及商铺物业租赁市场持续承压，集团投资物业平均出租率已企稳并恢复至约79%。

北京项目方面，望京SOHO的出租率为64%、位于CBD板块的光华路SOHO的出租率是84%、位于东二环的银河及朝阳门SOHO的出租率是61%。

据戴德梁行2023年Q2写字楼市场报告显示，望京、中央商务区（CBD）、东二环区域的出租率同期分别是89%、80%、85%。

2019年起，潘石屹开始抛售位于一线城市核心地段的资产，当年6月28日，潘石屹宣布，在大宗交易市场放售北京、上海的13处办公物业，总估值约78亿元，总建面约2万平米。

2022年3月10日，SOHO中国又以七折价格出售3.2万平米的写字楼物业。潘石屹通过微博转发公司“甩卖”的消息，并配文“欢迎购买！”

SOHO中国披露，自2022年9月1日至2023年中期报告发布，集团已完成25套商业物业的销售，以应对债务及税务到期给付的流动性压力。

望京SOHO可能被扣押、查封、法拍

望京SOHO因拖欠支付土地增值税及相关滞纳金，正在面临被扣押、查封风险。这也成为公司流动性风险的导火索。

2022年年报中，SOHO中国就曾披露望京SOHO土地增值税逾期未付导致的债务违约情况。当时公布的未偿付土地增值税和相关滞纳金有18.5亿元，导致北京望京公司合计23.8亿的银行借款本金和利息出现交叉违约。

最新一期的业绩报告显示，SOHO中国的子公司北京望京搜候房地产有限公司(简称“北京望京公司”)于2022年8月收到当地税务机关的税项缴纳通知，要求其在2022年9月1日前支付望京SOHO项目塔1和塔2的相关土地增值税17.33亿元。截至2023年6月30日，SOHO中国已支付土地增值税3060万元，尚有19.86亿元的土地增值税和相关滞纳金未被偿付。

土地增值税的滞纳导致SOHO中国银行借款本金有可能出现交叉违约，交叉违约的借款本金为42.32亿元，利息为1057.6万元。此外，根据税收征收管理法，当地税务机关可能对望京SOHO项目塔1和塔2采取其他强制措施，包括但不限于扣押、查封、依法拍卖或变卖相关物业，以及就滞纳土地增值税处以不缴或者少缴的税款50%以上五倍以下的罚款。

SOHO中国已与一家银行签署补充协议，延长本金金额为人民币约3.59亿元的银行借款的偿付期限。此外，公司与主要现有借款的贷款人签署了补充协议，修改还款计划，涉及借款金额共计72.7亿元，其中包括集团于2022年12月未按期偿付的借款5968.2万元。

面对当下的经营状况，审计机构普华永道认为，SOHO中国可持续经营的能力存在重大不确定性。截至2023年6月30日，SOHO中国的流动负债超出其流动资产71.7亿元；银行借款及其他借款共计约160亿元，非受限的现金及现金等价物为6.27亿元。

由于望京SOHO的欠税，SOHO中国将部分一年以后到期的债务列为流动负债，因为随时有可能被债权人要求提前偿还。

作者 ｜ 宋虹姗