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投资要点

2023年上半年业绩保持正增长，待结算资源充沛。2023 年上半年公司实现营业收入314.8 亿元，同比增长22.9%；实现归母净利润19.3 亿元，同比增长2.1%。归母净利润增速慢于营收的主要原因为：1）毛利率下降：公司2023年H1 销售毛利率为18.8%，同比下降2.6PCT；2）结算权益比例下降：2023年H1 少数股东损益占比为23.9%，同比提升5.1 个百分点。上半年公司预收楼款为1081.5 亿元，较年初增长24%，销售回款510.0 亿元，同比增长67%，待结算资源丰富、经营性现金流稳健充裕。

销售增速亮眼，“4+1”全国性战略布局。2023 年上半年公司实现销售金额769.3 亿元，同比增长55.8%；实现销售面积247.8 万平米，同比增长38.7%。

根据克而瑞数据统计，2023 年上半年百强房企销售金额同比微增0.1%，公司销售明显好于百强整体，销售排名较同期进一步提升3 位至第14 名，行业地位进一步提升。“4+1”全国性战略布局进一步强化，华东大区销售占比52.8%；珠海大区销售占比18.3%；华南完成销售占比23.8%；北方大区销售占比1.9%；北京区域销售占比3.2%。

投资聚焦核心城市，土储充足。根据第三方数据统计，2023 年上半年公司拿地总金额105.3 亿元，新增土地货值198.5 亿元，拿地力度14%，同比降低17.7 个百分点，权益比例90.9%，同比+34.4pct。城市结构上，主要以成都（占48.6%）、上海（占18.2%）、杭州（占17.8%）、苏州（占15.5%）为主。

上半年公司拥有在建面积1298.2 万方。8 月公司组建的联合体成为静安内环天目社区历史风貌保护项目地块的实施主体，总建筑面积约5.2 万方。

三道红线稳居绿档，持续拓宽融资渠道。公司通过销售端、融资端与投资端的战略平衡，量入为出，在保持“三道红线”绿档的同时，延续“中而美”

良好发展态势。截至2023 年6 月末，公司剔除预收账款资产负债率66.7%、净负债率69.4%、现金短债比2.0。2023 年上半年有息负债规模1560.8 亿元，较年初增长7.2%，公司综合融资成本下降至5.59%。持续拓宽融资渠道，首单Pre-Reits 项目及类Reits 次级份额转售顺利落地，首次实现自持次级债券盘活；积极开展股权融资，60 亿向特定对象发行股票项目申报已获上交所审核通过。

投资建议：华发股份销售表现靓丽，排名快速提升；拿地聚焦核心城市，保持力度，未来增长可期。率先发布定增预案，为公司发展蓄力。我们维持预计公司2023-2024 年EPS 至1.45 元、1.57 元，以2023 年8 月29 日收盘价计算，对应的PE 为7.8 倍和7.2 倍，维持“增持”评级。

风险提示：需求端政策力度、销售改善不及预期，定增落地不确定性。