都市内城滨水区由于交通的便利，曾是全球很多城市的发展引擎。但随着设施陈旧老化和城市运转模式的转型，它们逐渐退出历史舞台。城市也逐渐从大规模增量建设，转向以存量更新为主的新阶段。
其中，水岸更新对城市空间的发展具有特别的意义。城市水岸再生，意味着水岸与内陆腹地的联动，通过城市资源的再整合，重塑城市新形象，带动片区的整体升级。
上海黄浦区位于中心城区的“中心”，是黄浦江滨江游客最为集中的地区。但黄浦区的滨江空间并不只有外滩，沿黄浦江往南，还有上海来最大的码头片区，十六铺；和上海本土工业的起点，江南造船厂。但长期以来，这些滨水工业区内云集了大量占地面积大又封闭的工厂和仓库，使得周围的居民，有着长年“临江不见江”的生活体验。
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2010年前后，黄浦南部滨江的三处地区陆续进行了更新，分别朝着三种不同的方向转型——最南部的老卢湾区转型为大体量博物馆、展览馆集群；中部老南市区转型为文创园区集群；最北的老码头则是在小型仓储古迹上打造文旅商圈。
本期澎湃城市报告聚焦城市水岸更新的具体实践，以黄浦南部滨江为例，通过实地调研，还原三处滨江段的更新脉络、现状特征与问题，并探讨滨水工业区如何通过城市更新重获活力，成为未来文化、旅游、消费的新节点。
黄浦区“老三区”与“一江一河十四五”规划中五大功能区段位置的比较。底图来源：规划云（高德地图）制图：赵忞
往昔贸易繁荣老码头，碰上世纪初“文创园热”
如果说外滩的“万国城市博览群”见证了开埠至解放前上海国际金融业的辉煌，那么南外滩段则记载着上海因港而兴的发展历史，与民间自发形成的贸易繁荣。
南外滩区域是上海最早形成的城区之一，其董家渡一带尤为繁荣。坊间传说一户董姓人家在此用双桨大船来回摆渡，由此得名。董家渡的历史可追溯至宋朝，作为黄浦江上的重要渡口，这里因码头而兴盛，清朝时形容其“一城烟火半东南”。这里的路名——外咸瓜街、面筋弄、糖坊弄、盐码头街等——即是曾经工商业繁盛的烙印。
董家渡北部由于凸岸沉积，在民国时期形成了薄薄一层河岸，就是现在复兴东路—董家渡一线码头和旧仓库建筑群，五个仓库所在的滨水沿岸，是连接着外滩和世博南浦大桥规划区之间的“黄金水岸线”。在旧仓库建筑群的北面原是上海油脂厂，20世纪末21世纪初，随着产业调整而被闲置。2002年，董家渡被定位为“全球卓越的金融都心”，由此启动了南外滩片区近20年的拆与建，其间泛海、中民投、安信信托等企业接连入场，又因资金问题离场。
而老码头片区（旧仓库建筑群+原上海油脂厂）以工业遗产的名义保留了下来，在城市更新的浪潮下，面临再一次新生。
1948年上海县城和滨江“里马路” “外马路”——即现在的中山南一路和外马路。图片中心的轮渡为现在依然使用的塘董线，轮渡上方“大通公司码头”标记处从外马路向江心的突出片区，即为现在老码头景区滨江的五个仓库。底图来源：上海方志，制图：赵忞
老码头创意园（原上海油脂厂）和5个滨江仓库鸟瞰 图片来源：黄浦区滨江办
21世纪初，从纽约、伦敦开始，老厂房改创意园区的更新模式在全球风靡。2002年，多伦多大学商业与创意教授理查德·佛罗里达著作《创意阶层的兴起》走红，随后，以老厂房改建创意园区，进而吸引创意阶层“回归城市”，成为显学。当时观点认为，此举将带动城市文创产业和其他生产性服务业的集聚和发展，从而让城市在全球的竞争中占据优势。
在中国，“南M50，北798”文创园区代表格局也在这股热潮下形成。
2007年，外滩南段的老码头也在此背景下完成了一轮翻修和功能调整，成为黄浦区倾力打造的上海滩创意产业园的重要组成部分，上海油脂厂的旧址被改造为老码头创意园，是当时上海著名的城市景点（3A级）。
在全国文创园发展的火热阶段，地产商或园区运营方在后期投入大量成本举办活动，维持着园区的热度与话题度，成为全国的普遍做法。老码头也不例外。2010年代前期老码头举办过很多艺术展览活动，并被评为2008年十佳创意产业园以及2009年上海市工业旅游景点。
不过，老码头首次向文创园更新的时期，也是其所在地南市老城厢急速拆迁的十余年。
那时，地产商拼命囤地，又几经易手，将建设周期拉长甚至空置十余年。曾在王家码头路拆建时去老码头创意园参加活动的受访者表示：“那时从小南门地铁站下车，从王家码头路一路走来都是工地和围墙，没有歇脚或值得看的地方，修了很多年都没有修好，走起来感觉好远啊”。
2007年，跟随“创意阶层”迅速打造的文创园区，周边却是建设周期十多年的工地，这让老码头的更新像是孤立的项目，得不到周边社区的支持，在城市的“边缘”徘徊——当时周边的老居民已经拆迁。
其实，这也是当时全国老厂房改文创园的典型问题之一：区位和周边环境本就处于劣势，聚拢不到人气，更不可能承担很多城市政府所期待的——用创意阶层拉动城市转型的“重任”。
当自下而上的商业化运作失效，深港双年展（UABB）的“盘活废弃空间”案例则给出了另一个方向的答案——从2005年第一届开始，活动就盘活了深圳多地的老旧厂房。值得注意的是，深圳双年展靠的是深圳市规划局在双年展初期的强力介入，即自上而下的引导。
但老码头的首次更新方向并未踏准区域的长期规划。2009年，上海提出建设外滩金融聚集带，董家渡是南部核心。2013年，南外滩整体规划启动建设。老码头创意园区和仓库的更新比南外滩的规划早了6年，两者定位出现偏差，一个是创意阶层，一个是金融服务业。
更新十年后，老码头的运营逐渐萧条，产生大量空置空间。
除去没有契合政策定位外，老码头作为文创园自身也有一定问题，澎湃研究所研究员调研与梳理后发现，当时老码头第一更新失败背后，还存在交通可达性与业态服务配套等缺陷。
首先，作为以消费为主的创意园区，其常常被人诟病缺乏停车空间。“太难停车了，找不到位置。”2014年左右曾经在老码头创意园办过家族聚会的雷明说。
而对于主要靠地铁出行，消费习惯偏好创意市集、艺术文化展览的年轻人而言，老码头距离小南门地铁站太远了，要走十几分钟，穿过一个又一个的工地才能到达。
其次，在业态服务上，园区提供的服务与周边后来建成的居民区并未产生紧密关联，很难吸引到周边居住区的居民频繁来此消费。此外，其消费场景对于特地到访的目标客群也难以共鸣。一位2013-2015年间在老码头仓库群的高档餐厅参与过单位新年聚餐的设计师表示：“感觉好多都是做宴会的，都是大圆桌，不在意挣散客的钱”。雷明也表示：“那时候菜品也没有新意，来一次也就够了。”
总体而言，首次更新的老码头因自身硬伤而无法自下而上“激活南外滩”，且又因为老码头“过早”地独自更新，未踩准后来政策的长期规划，也失去了自上而下的城市更新支持。最终在“一次更新”的十年之后，逐渐淡出了人们的视野。
鑫景滨江金融服务中心综艺控股官网的滨江仓库群照片。 最左侧码头后的工地便是绿地潮方（董家渡花桥），现已完工，综合体部分也早已投入使用 图片来源：黄浦区滨江办
“一江一河”滨江公共空间贯通，老码头再出发
2017年至今，老码头进入第二次更新之旅。
如今，南外滩金融办公楼基本建设完毕，成为外滩金融集聚带的“金腰带”。据“上海黄浦”公众号2023年初数据，这一区域已承载了3.3万多位白领。与此同时，老码头滨江的一串仓库终于因为高端办公楼宇的衬托而逐渐摆脱了“工地感”。
而老码头仓库群的二次更新，与“一江一河”滨江公共空间贯通战略联系在了一起——江边仓库将首层部分空间打开作为公共空间，可从外马路直接穿过建筑走上滨江绿地，为建筑增加更多的通透性。
黄浦区滨江办公室副主任姜澳米对澎湃研究所研究员表示：“沿江的休闲业态不能只有吃吃喝喝，也不能全被私人店铺占据，让市民难以抵达江边。老码头滨江部分过去更新之后，往往一到五楼全是餐饮，广告牌子很乱。因此我们部分移除了这些业态，把滨水空间打开。”。
滨江公共空间的贯通工程让黄浦区将昔日生产岸线转型为以公共空间为主的生活、生态和景观岸线，实现从“工业锈带”向“生活秀带”的华丽蝶变。
至于老码头创意园的“二次更新”，则是围绕海派建筑符号“石库门”为基础，进行类型上的拓展与更替。负责更新的建筑事务所三益中国曾提到，它的目标是回应时代的新内容，提倡“产学研展商”一体化概念，同时打造新场景：零售、展示到办公，在一个空间里就能全部完成。
随着空间改造，如内部增加跃层loft等，也让办公场景年轻化了。现在老码头创意园的目标客群为创意工作者、小品牌商家、跨界自由职业者等，可以围绕办公这个核心功能，灵活开展其它活动，让个体在交流空间产生互动。
但澎湃研究所研究员实地走访发现，现在老码头在空间使用上还存在一些问题。
首先，整个老码头创意园的空置率仍较高，例如一层本该当作餐馆和创意小店的空间，特别是最北5号楼的外侧，只有瑞幸咖啡和一家企业尚在运营，其他一连串的咖啡馆和创意小店已经荒废多年，门和锁纷纷上锈。另一处本应是商家最为活跃的沿街“正门”，则由于部分正在装修，让作为旅游景点的老码头看起来十分萧条，很难吸引来打卡的游客。正门不明显，再加上一层底商的实际出租率很低，人们对封闭的高层更难产生兴趣。
其次，园区楼内的动线设计令人困扰。从商业的角度来说，应该设计出明显的“正面”和“背街”，将游客流线和垃圾、货运线路分开，让游览的体验更好。但现在内部由于建筑体块比较碎，有时一个餐馆的后厨的对面就是一家儿童摄影机构的正门。或者一栋建筑的一层，四面都是窗户，本可以做到每个橱窗都成为店铺的展示空间，但实际上却是三面看都貌似是仓储或者备用间。
第三，老码头的业态匹配性有待提高。作为插入南码头金融“金腰带”唯一还在正常运营的创意园区，老码头创意园提供的服务似乎并不匹配其地段环境，未见商务向的中高端酒廊，只有石库门改造的live house，路牌映入眼帘的是医疗机构、家居、儿童摄影等社区向的业务，招商规划显得有些随意。
“正门”部分的一层只有一家古董店正在营业，其余的正在升级，显得人气不足 赵忞 图
本来有趣的石库门里弄，一层可以展现企业办公，也可以设计成展示橱窗，但只是简单糊住窗户，反而更像是空置 赵忞 图
从引导牌上（上南下北）依然可以明显看到店铺的变迁 赵忞 图
而且，老码头创意园作为重要的消费节点，还面临着与老仓库建筑群另一端的、距离不到600米的绿地潮方（董家渡花桥）的竞争。
在老码头的位置打开外卖平台，真正能够“入眼”的餐厅、咖啡馆都集中在绿地潮方。可见，本该承担金融白领和周边居民日常吃喝消费，或者提供比日常需求更有创意的老码头，却在“普通的商业综合体”绿地潮方的到来后，失去了竞争力。
澎湃研究所研究员观察到，由于更丰富的餐饮业态与市集厂牌，绿地潮方比老码头更能够吸引人流。还值得注意的是绿地潮方的区位优势，董家渡花桥将商业综合体与滨江绿地连通，因此无需如前往老码头创意园一样，穿越车速飞快且宽阔的中山南路。
其实，对老码头来说，绿地潮方的存在既是竞争，也是启示。从建筑形态引发文旅打卡上，二者能够“各美其美”，但老码头并未发挥好自己的文化底蕴优势，在业态的设计上也没把握住周边社区和办公人群的刚需。
董家渡花桥连接滨江公共空间，从外马路和中山南一路上越过，连接到绿地·潮方。图中还能看到老码头5号仓库的一角 图片来源：澎湃新闻
如何微调扭转早期不利因素
老码头漫长的更新，也是中国老厂房更新转型中不断探索与试错的缩影。
更新之初，全国对于城市更新背后政府的责任还不明确，创意园区更新更像是点对点的孤立事件，没有与城市区域再定位结合起来。这样，一个“孤立无援”的创意园区，自然很难吸引到足够多的人气，运营也艰难。
那个时候，一些地方的创意园区还肩负着“单点盘活整片区域”的试水任务。如果成功，再追加更大的投资；如果不成功，则及时止损。这也造成了许多园区的寿命甚至不到十年。
其实，即使是运营相对成功的园区，也隐含危机：前期的试水项目很可能与日后政府大规模城市更新的方向矛盾，如此一来，要怎样调整呢？南外滩段的老码头现在就卡在了这样一个尴尬的节点上。
目前，正在进行“二次更新”的老码头仍存在着交通可达性、空置率、业态契合等问题。但澎湃研究所研究员调研后发现，老码头仍然具有改善这些早期不利因素的可能性。
澎湃研究所研究员曾就黄浦江滨江动态热力图进行分析，发现黄浦滨江南外滩段在周五晚间呈现了在办公楼宇周边热度退散更晚的特点，这意味着很多人倾向在下班之后就近先消费，再回家。
这可能是老码头创意园和仓库群的一个机会，通过分析这类窄众的消费偏好，增加相应业态，而在夜经济复苏的当下，亦能拉长周五晚间的活动时间，促进夜间消费。
同样地，一定的空置率，也意味着有一定的“追加”空间。例如，仓库群一层开放但空置的空间，可以用来组织市集、展览、快闪等活动，让静态的消费“动”起来，打出自己的品牌。更开放的市集快闪与仓库群的高端餐饮并不冲突，而且错开的运营时间，会让空间的利用率更高。姜澳米记得，2022年江边的一层空间曾举行过一个为期一周的潮流艺术博览会，吸引了一些年轻的潮男潮女。
至于被诟病的停车难问题，则需要与滨江腹地联动。姜澳米表示，按照黄浦的建成空间密度，（停车问题）只能向地下发展空间，建设地下停车场。“所以我们在地块建设时先把地下出口留好，开业了再把它贯通。”
老码头作为江边和腹地的中间地点，在滨江公共空间贯通之后，要与其协同发展，不断回应市民需求，补齐基建和需求短板，最终才能成为南外滩段的活力中心。
城市更新不是一锤子买卖，老码头的二次焕新之路，仍将漫长。
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本期澎湃城市报告聚焦城市水岸更新的具体实践，以黄浦南部滨江为例，通过实地调研黄浦滨江老码头、世博城市最佳实践区，与黄浦世博片区原D片区，还原三处滨江段漫长的更新脉络、现状特征与问题所在，并探讨滨水工业区如何进行城市更新，才能激发城市活力，成为未来文化、旅游、消费的新节点。
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澎湃城市报告，一份有用的政商决策参考。
由澎湃研究所团队主理，真问题，深研究。用“脚力”做调研，用“脑力”想问题，用“笔力”写报告。
